KERANGKA ACUAN KERJA

PENYUSUNAN KAJIAN DISINSENTIF

PADA RUMAH YANG TIDAK DIMANFAATKAN

 

 

Latar Belakang

Bisnis perumahan selalu mengalami kenaikan harga dari tahun ke tahun. Kenaikan ini dipengaruhi oleh mekanisme pasar dalam bentuk supply dan demand, yang mana memberi dampak terhadap harga unit rumah. Kebutuhan akan rumah di Indonesia lebih besar daripada ketersediaannya, ditunjukkan melalui angka backlog sebesar 13,5 juta unit berdasarkan konsep kepemilikan dan 7,6 juta unit berdasarkan konsep kepenghunian (BPS dan Bappenas, 2014). Rumah sebagai kebutuhan primer manusia senantiasa menjadi target investasi properti utama, meski investor datang dari golongan masyarakat yang memiliki modal besar, dengan tujuan untuk mencari keuntungan. Sementara tujuan investasi adalah untuk mencari keuntungan dan rumah sebagai objek investasi tersebut bukan menjadi tempat tinggal utama. Perbandingan jumlah antara kebutuhan dan ketersediaan rumah semakin menjauh, karena rumah-rumah investasi tersebut tidak termanfaatkan.

Mengambil kasus di Daerah Istimewa Yogyakarta, fenomena rumah-rumah investasi tersebut menjadikan adanya surplus jumlah rumah yang disebabkan oleh keberadaan rumah kedua (second home). Berdasarkan data dari Dinas PU P ESDM DIY (2011), DIY memiliki surplus dalam jumlah sebesar 12.315 unit. Kabupaten Bantul, Sleman dan Yogyakarta memiliki surplus stok rumah, sementara kondisi backlog dapat ditemui di Kabupaten Gunungkidul dan Kulon Progo. Keberadaan rumah kedua muncul karena tingginya kenaikan angka investasi terhadap perumahan yang sangat menguntungkan dan didukung banyaknya pendatang dari luar kota Yogyakarta sehingga proses transaksi makin cepat. Hanya sebagian yang bermukim di wilayah DIY, sebagian besar disewakan, dan sisanya ditempati saat hari libur sementara rumah dititipkan kepada orang lain pada hari-hari kerja.

Jumlah yang signifikan tersebut memperlihatkan bahwa jumlah ruang di area strategis makin terbatas dan semakin mahal. Untuk mengatasi kekurangan rumah (backlog) maka perlu dilakukan pengenaan disinsentif kepada rumah-rumah yang tidak ditempati atau belum dimanfaatkan secara optimal. Selain itu, pengenaan disinsentif ini diharapkan dapat mengoptimalkan penggunaan lahan dan mengendalikan harga properti.

Optimalisasi dalam pemanfaatan rumah ini dapat dilaksanakan dengan cara pengenaan disinsentif dengan nominal tertentu pada rumah-rumah yang tidak ditinggali sehingga hal ini akan mendorong pemilik rumah untuk menyewakan rumahnya kepada masyarakat lain yang membutuhkan. Dengan demikian, pemilik rumah bisa memanfaatkan rumah kosongnya dan membantu pemerintah dalam mengurangi angka backlog.

 

Tujuan dan Sasaran

Tujuan : untuk mengatasi kekurangan rumah () dari segi kepenghunian, mengoptimalkan penggunaan lahan, dan mengendalikan harga properti perumahan agar terjangkau.

Sasaran :

  • Penggunaan lahan untuk kepentingan kebutuhan perumahan teroptimalkan
  • Keseimbangan antara kebutuhan dan pemenuhan rumah sebagai tempat tinggal
  • Harga properti perumahan dapat terkendali sehingga dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah

 

Dasar Hukum

  • Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang
  • Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
  • Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

 

Metodologi

  • Penyusunan basis data rumah yang tidak dimanfaatkan di wilayah provinsi atau kabupaten/kota. Salah satu cara yang bisa dilakukan adalah dengan mempelajari data penggunaan listrik rumah tangga untuk melihat intensivitas penggunaan suatu rumah dan mengamati kondisi fisik rumah. Basis data mencakup status kepemilikan rumah dan penyebab rumah tersebut tidak dimanfaatkan.
  • Kajian literatur dan regulasi terkait;
  • Analisis lokasi konsentrasi rumah kosong, prosentase rumah kosong terhadap total rumah, kepemilikan rumah, harga pasar perumahan, dan permasalahan wilayah;
  • Perumusan rekomendasi dan analisis nominal disinsentif yang efektif dan tepat sasaran;
  • Pemaparan materi disertai distribusi dokumen kebijakan disinsentif kepada rumah yang tidak dimanfaatkan. Kegiatan ini melibatkan SKPD Pemerintah Provinsi, Dinas Perumahan dari masing-masing kabupaten/kota, dan instansi di lingkungan non pemerintah yang bergerak di bidang perumahan di masing-masing kabupaten/kota;
  • Penyusunan Naskah Akademis disinsentif kepada rumah yang tidak termanfaatkan;
  • Legalisasi menjadi Peraturan Gubernur atau Peraturan Daerah;
  • Penyusunan media sosialisasi dan sosialisasi kepada masyarakat melalui media cetak, elektronik, maupun tatap muka

 

Tenaga Ahli dan Pendukung

Tenaga ahli yang terlibat dalam kegiatan Penyusunan Kajian Disinsentif pada Rumah yang Tidak Dimanfaatkan adalah tenaga ahli Perumahan dan Permukiman, tenaga ahli Wilayah dan Perkotaan, tenaga ahli Ekonomi/Appraisal, dan tenaga ahli Kebijakan Publik.

Tenaga pendukung yang terlibat adalah surveyor, operator komputer, dan tenaga administrasi.

 

Jangka Waktu Pelaksanaan

Program ini membutuhkan waktu 15 bulan pelaksanaan, dengan rincian sebagai berikut:

  • Bulan 1-2 : Penyusunan basis data rumah yang tidak dimanfaatkan dan kajian literatur dan regulasi terkait
  • Bulan 3-4 : Tahap analisis dan perumusan rekomendasi nominal disinsentif
  • Bulan 5-7 : Pemaparan materi kajian kepada SKPD terkait
  • Bulan 8-10 : Penyusunan dokumen Naskah Akademis
  • Bulan 11-12 : Legalisasi menjadi Peraturan Gubernur atau Peraturan Daerah
  • Bulan 13-15 : Sosialisasi Peraturan